先签合同再改条款细节？北京知名住宅项目橡树湾“强势”合同引众业主担忧
虽然交房时间是2025年，但北京华润北清橡树湾的业主们已经开始担心了。“合同中那么多‘霸王条款’，又看到了华润在北京其他项目的问题，我们真的很担心。”吴欣2022年9月购买了北清橡树湾的房子。据她回忆，买房时“销售说，你赶紧先把这个合同签了，不签的话可能几十万优惠就没有了，先把合同签了，之后所有的细节都能改。”对于该项目的合同整改，华润北京方面向《每日经济新闻》记者表示“尚在修订中。”“2023年2月初，在昌平区住建委的指导下，北京润能置业有限公司（以下简称我司）针对部分项目商品房销售合同问题进行了整改。秉持充分尊重客户意见的原则，于2月11日就合同问题组织业主代表沟通答疑会，我司营销、客关、法律、工程等专业部门针对业主提出的疑问逐条解释，并在已完成整改合同的基础上充分听取业主提出的合理诉求，增加了部分条款的调整，目前尚在修订中。”关于北清橡树湾的“霸王条款”，昌平区住建委在给业主的一次回复中也坐实了这一事实：开发企业合同中存在“商品房买卖合同补充约定条款不合理……目前开发公司已对合同整改完毕，我委律师正在审核中。业主成“卧底”如前所述，北清橡树湾和西红门橡树湾主要是“霸王合同”问题，而亦庄橡树湾交付后的质量问题引发了前两者业主更大的焦虑。根据北京市住建委官网，北清橡树湾，2022年8月27日取证，成交均价为58553.05元/平方米。项目批准销售套数1293套，目前网签578套，网签率不足50%。西红门橡树湾，最早2022年3月取证，当时平均网签价62515.62元/平方米；2023年1月20日再次取证，共562套房源被批准销售，目前网签57套。亦庄橡树湾，最早2020年取证，最后一次取证是2021年3月，成交均价41381.7元/平方米。由于亦庄橡树湾已产生交付，一些北清、西红门橡树湾的业主开始比对亦庄橡树湾的情况，来推测自己可能会面对的情况，甚至有西红门橡树湾业主“卧底”进亦庄橡树湾业主群探查情况。如前所述，昌平区住建委关于北清橡树湾的“霸王条款”回复是这样的：经我委律师审核，开发企业合同中存在“商品房买卖合同补充约定条款不合理，减轻或免除开发企业承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的”条款，我委已于2022年11月11日对开发公司开具责令整改通知书，目前开发公司已对合同整改完毕，我委律师正在审核中。而华润在北京的另一个项目西红门橡树湾，大兴区住建委关于“霸王合同”的回复是：“您反映的霸王条款问题，大兴区住建委已约谈开发企业，要求企业就不合理条款进行整改。”“一开始我们找了华润方面沟通，后来在网上发现，华润在北京的其他项目例如西红门橡树湾、亦庄橡树湾、幸福里润园等都有这样那样的问题，例如前置性净水器全都是泥，有的管道细得像人胳膊。西红门业主不时将这些问题转发给我们，更增加了我们的不安，我们便通过社交平台互相联系上了。”吴欣说。担忧的情绪由此在业主间蔓延。有亦庄橡树湾的业主表示：“亦庄橡树湾楼盘在尚不满足交房的情况下，已开始安排交房，逼迫业主收房。”他们要求在交房前必须安排不少于2次开放日，相关建筑根据合同规定，楼梯间楼梯踏板为瓷砖，截至目前为水泥，交房前必须完成。对此北京经济技术开发区回复：“开发建设局已要求开发商严格按照设计文件施工，严格履行与市民签订的商品房买卖合同，确保现场与合同约定一致，不得有虚假宣传行为。”就部分业主反映的临水临电交付问题，《每日经济新闻》记者采访了华润北京方面，对方否认这一说法：“亦庄橡树湾项目交付时为正式水、正式电，不存在临水、临电状态交房的情况。”“看到亦庄橡树湾的种种交付问题，再比照我们的合同，所以我们希望能够把合同里的‘霸王条款’更正过来。”但吴欣认为，他们遭到了“区别对待”。据吴欣介绍：“有一次华润和我们以及西红门橡树湾的业主坐在一起开了一个会，表面上承诺会将合同统一整改。但其后我们再和北清橡树湾方面沟通的时候，对方就说没有这个处理方式了，要各个项目就事论事了。”“我们和西红门橡树湾业主通气了，他们的合同明显比我们好，比如对于《商品住宅工程质量保修规程》使用的版本和建设工程质量潜在缺陷保险的规定。”对此，华润北京方面表示：“《商品住宅工程质量保修规程》的版本是有必选和可选项的，不同版本仅有很细微的差别，北清橡树湾和西红门橡树湾的适用版本都是合法合规的，出现不同是因为不同的项目股东方不同。”吴欣说：“我们和开发商沟通了，对方态度非常傲慢，在2月初改了一版，但大部分要求都没有被满足，开发商就表示合同已经整改完成，已经合格了。”“尚在修订中”吴欣等业主认为，合同的问题主要体现在几个方面：“首先是水电等的交付问题。主合同提到水、电、供暖、燃气没有达到交付标准，开发商需要承担逾期交付责任，但并没有明确开发商如何承担责任。我们要求开发商在合同中明确逾期交付责任，例如‘未达到交付标准，业主所用的水电费全部由开发商承担’。”“合同规定，小区绿地、非市政道路、车位车库、物业服务用房、其他设施未达到约定，开发商承诺要按照规划整改，直到取得规划验收合格证明文件。虽然主合同这么约定，但是补充协议上有着非常不平等的条款，比如到了交房日，不管啥原因都算交付，我们强烈要求取消或明确具体条款。”“合同指出，房屋出现规划设计变更，享有退房的权利，如果不退房，业主可以要求开发商支付违约金。业主们要求将违约金比例明确为3%。如果按照原合同，规划/设计变更的概念，即配套设施如果因为建设施工原因，有朝向、距离等偏差，不算变更范畴，所以可以不通知。业主要求添加追责的原因是因为改变朝向、距离，可能会对个别业主产生新的不利因素。”“房屋应该是有保险的，并且保险公司应该提供风险管理服务，同时也必须明确质量担保责任人。开发商对此是拒绝态度，不愿给房屋投保。需要强调的是，这个是有北京市住建委《北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法》做依据的，是对消费者的基本保障。”但不同于吴欣关于“开发商表示已经整改完成”说法，华润北京方面向记者表示“目前尚在修订中。”华润北京方面告诉《每日经济新闻》记者：“2023年2月初，在昌平区住建委的指导下，北京润能置业有限公司（以下简称我司）针对部分项目商品房销售合同问题进行了整改。秉持充分尊重客户意见的原则，于2月11日就合同问题组织业主代表沟通答疑会，我司营销、客关、法律、工程等专业部门针对业主提出的疑问逐条解释，并在已完成整改合同的基础上充分听取业主提出的合理诉求，增加了部分条款的调整，目前尚在修订中。”针对业主提出的两点主要内容：一是不得以工程质量的标准拒收。“此条原合同表述为不得以工程质量（地基基础和主体结构质量问题除外）或装饰装修、设备的标准为由拒绝接收该商品房”，目前该条款已调整为“如有工程质量（地基基础和主体结构质量问题除外）或装饰装修、设备的标准问题的，出卖人应对买受人提出的合理整改意见按《住宅质量保证书》约定履行保修义务，出卖人在维修期间不构成逾期交付”。通常情况下，如建筑出现主体结构质量问题会严重影响业主正常入住，导致逾期交付，我司依据合同第十二条约定之内容承担相应违约责任；对于如部分装饰装修标准等问题并不影响业主实际居住，不构成逾期交付的条件。二是业主提出“项目制作的宣传、广告以合同及补充协议为准，但是未体现具体标准”的问题，合同附件六“装饰装修及设备标准的约定”中已明确装饰装修主要材料和设备的品牌、规格、数量，且签约客户均确认并签署了项目装饰及设备交工标准清单，该清单对项目外墙、公共区域、户内区域均有分部位明确的材料、品牌说明，不存在未体现具体标准的情况。
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