3大信号传来！7月的苏州楼市，有点让人看不懂…
7月苏州楼市进入了静默期7月本来就是传统的楼市淡季。7月以来，先是入伏高温天来袭，然后连日的雷暴雨，让原本就低迷的楼市又蒙上了一层阴霾。大家都在翘首期盼的宏观重磅政策还没有落地，中央高层针对房企端和需求端发声释放了一些积极信号，但是对楼市的起势没有起到实质性的提振作用。步入7月，江苏扬州、徐州、镇江、连云港四大城市相继出手推出楼市新政，而且力度足够强大！镇江“救市13条”正式出台，徐州出台购房补贴政策、公积金余额用作首付，扬州取消限购、限售，购房补贴等8项举措，连云港降首付、提公积金额度等，加速“松绑”提振楼市。去年以来，苏州在楼市政策方面 不断边际放松，精细化调控释放购买力，但是7月以来并没有松绑政策落地。近期的苏州楼市确实有点让人“着急”。数据层面，截止7月20日，苏州市区商品住宅的供应面积为9.21万㎡，同比减少67.61%，环比减少82.53%；成交面积为18.83万㎡，同比减少62.79%，环比减少65.64%。从现象来看，7月以来，新房售楼处的来访认购量大为减少，市场仿佛进入了静默期。分析师认为，当下的苏州楼市呈现以下几个显著特征：楼市焦点始终集中在头部价值板块我们知道，苏州楼市一直呈现分化的态势，这种现象在今年上半年表现得尤为明显。城市核心的高端改善盘逢开即罄、一房难求，今年入市的园区湖东的万科朗拾二三批次房源中签率低至4%，奥体的绿城云庐中签率为7%，热抢程度可见一斑。一直以来园区都是市场瞩目的焦点，无论是挂地、土拍还是纯新盘入市，都能聚焦市场的目光。即使是在燥热的盛夏、房地产市场进入冷淡期，园区楼市有任何的风吹草动，都备受市场关注。比如说，华润湖西三星项目案名出炉——湖西观云，规划和案名相继出炉，也意味着开盘将近。据小道消息，湖西观云最快将于今年8月初开盘，将市场的期待值直接拉满。该项目自拿地起就备受市场瞩目，其背后的原因一是湖西断供多年，二是地块地段优越。作为湖西CBD以南片区出让的第一宗宅地，湖西观云拟建13幢17-24F小高层、高层产品，从公示的户型图来看，将打造清一色四房产品，建面约143/199/250㎡大平层(具体以官方发布为准)。项目装标最高6000元/㎡，放风价在5.5万元/㎡！该价格或将刷新苏州房价天花板，湖西板块新房价格也将被重新定义。园区核心的另一个纯新盘项目也迎来新动作，这个项目市场关注度更高。它就是路劲独墅湖项目。项目打造11栋6-7F纯洋房，是目前园区核心唯一的洋房项目。据悉，路劲月亮湾项目将由路劲地产+北京稳中置业合作开发。据小道消息，路劲月亮湾项目共打造2个户型，户型建面约280㎡四房四卫和约330㎡五房四卫，户型规划示意图如下——建面约330㎡5房4卫户型建面约280㎡4房4卫户型该项目预计将于今年年底开盘，且项目的楼面价为36800元/㎡，比北侧的华润润月雅筑高出了2300元/㎡，装标不低于3000/㎡、不高于6000/㎡，不难想象其入市后在均价上或有新的突破。苏州四批次土拍或将遇冷近期，我们都注意到，热点城市的土地市场在保持了数月的火热态势后，也开始降温了。上半年涉宅用地成交金额以约957.1亿元位居全国第一的杭州，7月18日第七批次土地集中出让，挂牌7宗宅地，成功出让6宗，3宗摇号，3宗底价或低溢价成交，1宗流拍，还出现了本地国资托底的情况，整体成交溢价率为7.2%，摇号比例和溢价率均处于较低位。这是今年以来杭州土拍首现流拍地块，可见杭州土拍的走冷。无独有偶，7月17日，南京第四批次土拍，8宗地块成功出让，仅两宗摇号，其余6宗均底价成交，降温十分明显。从杭州和南京等热点城市的土拍表现看，热度均有所下降，溢价率较之前也都有所下滑。究其原因，一方面是受到近期市场惨淡，新房、二手房成交持续回落的影响；另一方面，受到供地质量下降的影响，在资金有限的情况下，房企的参与热情也有所下降。8月6日，苏州将迎四批次集中土拍。地块整体素质条件一般，相较于前两批次供地，核心优质地块缺席。园区两宗地块位于车坊和胜浦两个新兴板块，新区的地块则是位于次核心的向阳路片区，相城有核心高铁新城地块挂出，其他地块均位于外围板块，如相城渭塘、吴江七都等。纵观今年上半年，苏州三场土拍在优质地块的助推下，前两场土拍呈现出一定热度，三批次失去核心地块加持后，土地市场热度骤降。而四批次的地块素质更为一般，我们预判8月6日的苏州土拍将整体偏冷。土拍热度指标逐步与新房市场趋同，如果楼市没有明显回暖，土拍的热度也不可持续。在大量优质地块已在上半年密集出让后，后期核心、次核心地块越来越少，且受当前销售端持续回落的影响，下半年苏州土地市场将出现更多的底价成交地块，央国企的主导地位延续，地方政府国企企业则仍将扮演“托底、维稳”的重要角色。宏观政策在酝酿“大动作”？从6月份开始，就一直有消息称宏观政策面还会有大力度的“救市”措施出台。我们也看到了中央高层发声，继续支持刚需改善，但无实质措施落地，地方放松政策，效果也很难达到预期。针对需求端，如果还要有更大力度的措施，无非就是从进一步大幅度降息、降存量房贷利率、降首付比例、降二套房利率等方面入手。如今，五年期以上LPR下调至历史低位4.2%，存量房贷利率近期也有新的利好发声。中国人民银行货币政策司司长邹澜表示：按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。从2022年下半年开启的提前还贷潮可见市场对存量房贷进行优化调整的期待之高。本次高层发言背后透露出两个积极的信号方向：存量房贷利率降低成了一件有可能的事情，也给出了两个明确的方向：第一，可以允许变更原合同规定；第二，可以用新发放贷款置换原来的存量贷款。从目前来看，各大银行短时间内还未有相应的跟进举措。从执行层面来看，这项工作恐怕还是要有明确的落地细则支持。目前苏州的首套房贷款利率已降至LPR-20BP，而两年前的购房者还在以动辄+50BP甚至+100BP以上的利率还贷，增量和存量房贷利差多达1-2个百分点。我们都知道，现在市场主力观望需求是改善需求，而对于改善需求而言，存量房贷和二套房贷如果不降，观望情绪恐怕难减。我们认为，未来政策的发力点还是稳信心。从需求端来看,下调存量房贷利率、优化调整二套房认定标准和首付比例、调降住房交易成本、适度松绑限购政策等都是市场期盼的需求端支持。下半年，苏州楼市的调控优化政策仍将持续，以促进需求释放及产品提升。倒挂板块限价突破，非倒挂板限制性政策放松，个别区域在限购方面存在进一步宽松可能，城市或积极探索推进房票安置政策，公积金贷款政策已细化改革，商贷利率有望继续下降。本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）仅代表克而瑞苏州机构观点，供参考引用数据和观点必须经克而瑞苏州工作人员同意转载务必按照以下格式：转自：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）读完文章后感谢“分享、点赞、在看”三连支持哦
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